現在持っている金融資産を売却して物件を購入する場合、ワイの給料では頭金を用意しなければなりません。そこで、頭金を用意する際のシミュレーションをしてみました。
(為替レート：2025/9/29時点)
前提条件
・4,000万円の物件購入。
・住宅ローンは2,800万円。(物件は違うけど、事前審査でこの金額の合格実績あり)
・頭金とその他費用は1,600万円想定。(4000万円*1.1=4400万円)
金融資産の売却
①投資信託：5,514,786円
(a)NISA口座：4,082,079 + 824,436 = 4,906,515
(b)特別口座：608,271円
i. 118,500 + 266,808 * 0.8 = 331,946
ii. 93,000 + 209,339 * 0.8 = 260,471
iii. 3,401 + 8,240 * 0.8 = 9,993
iiii. 2,100 + 4,702 * 0.8 = 5,861
②株式：10,536,943円
(a)REIT：507,115 + (8,710 + 1,581 + 9,002 + 7,735) * 0.8 = 528,737
(b)外国株(VYM+VIG以外)：26,289.9602 + (2,683.04 + 1,156.90 – 166.66 – 171.93 + 487.81 + 94.47) * 0.8 = 29,556.8642 * 148.92 = 4,401,608
(c)外国株(VYM+VIG)：15,713.3822 + (3,449.97 + 2,760.58) * 0.8 = 20,681.8222 * 148.92 = 3,079,936
(d)国内株(上位10種)：1,397,547 + (289,500 + 141,930 + 275,100 + 102,935 + 83,700 + 127,194 + 130,764 + 104,640 + 105,798 + 49,833) * 0.8 = 2,526,662
合計：5,514,786円 + 10,536,943円 = 16,051,729円
心配事
ここで心配なことが何個か有ります。
為替手数料
ドル建ての金融資産は、円に変換しなければなりませんが！
楽天証券ではドル→円への為替手数料は無料とのことです。
出金手数料
楽天証券→楽天銀行なら出金手数料が無料とのことです。
来年の税金
株や投資信託の譲渡益（売却益）は 申告分離課税 が原則です。
税率は 20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別税0.315％）。
給与などの所得とは 合算しないため、累進課税の対象にはなりません。
つまり、
翌年の住民税率や所得税率が上がることはありません。
会社員なら、社会保険料（健康保険料・厚生年金）にも影響はありません。
ということで！
色々調べた結果！
安心して売却できますね。
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